- Los precios en España subirán un 4,6% en 2022 y un 4% en 2023
- La demanda se mantiene alta en los principales mercados europeos
Algo va a cambiar en el mercado inmobiliario. El boom de precios de la vivienda que está experimentado la eurozona comenzará a desinflarse el próximo año. Seguirán subiendo, sí, pero de forma más moderada. En España los precios escalarán un 4,6% en 2022, pero se desacelerarán hasta el 4% en 2023, al 3,5% en 2024 y al 3,2% en 2025, según las estimaciones de S&P Global Ratings.
Este enfriamiento se explica por la menor asequibilidad de la vivienda, motivada por la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de los precios a un ritmo mayor que los ingresos de las familias. El informe explica que los precios de las casas se aceleraron «bruscamente» en la segunda mitad de 2021, sobre todo en las regiones costeras y en las afueras de las ciudades debido a la demanda de viviendas más espaciosas. Por el contrario, los precios subieron de forma más moderada en Madrid.
«El Covid-19 afectó a las compras de vivienda por parte de los extranjeros, algunos de los cuales podrían volver este año, limitando así la desaceleración del crecimiento de los precios», dice el texto.
El comportamiento del mercado español está en línea con otros once países europeos analizados por la agencia. Los precios de la vivienda pasarán de un crecimiento medio del 10% registrado en 2021 al 5% pronosticado para este año y al 3% en 2023. El equipo de economistas de S&P Global Ratings estima que la evolución del mercado será «suave», ya que las economías de los hogares se mantienen sólida, la oferta de viviendas será limitada y se producirá una afluencia significativa de refugiados procedentes de la guerra entre Rusia y Ucrania.
Enfriamiento de la demanda
Por el lado de la demanda, el informe constata que en la actualidad se mantiene «alta» debido a varios factores, como los niveles récord de empleo, el aumento de los salarios, el ahorro forzoso acumulado durante la pandemia del coronavirus o las políticas monetarias acomodaticias. Sobre el último aspecto, cree que es probable que su normalización «enfríe» la demanda de vivienda, aunque deja claro que «no se detendrá bruscamente».
Otro factor que influirá en el devenir del mercado inmobiliario será la inflación, que en la eurozona se ha desbocado hasta el 8,6% en junio, lo que supone su máximo histórico. «Las elevadas presiones inflacionistas también pueden enfriar en cierta medida la demanda de vivienda al reducir el poder adquisitivo de los consumidores», sostiene el informe.
De hecho, el sentimiento de los consumidores ya se ha deteriorado debido a la presión sobre los precios, y los hogares ya notan un deterioro de su capacidad de ahorro. Aunque esto puede afectar menos a los hogares con ingresos elevados, que suelen ser más activos en el mercado de la vivienda que los hogares con un poder adquisitivo más reducido, es probable que actúe como un lastre para la demanda de vivienda, especialmente en 2023, ya que los salarios tardan en alcanzar la inflación.
La actual situación económica también tendrá impacto en el mercado del alquiler. Los expertos sugieren que a los propietarios de viviendas les puede resultar más difícil subir los alquileres, lo que afectará a la rentabilidad que obtienen. El impacto será mayor en países como Suiza o Alemania donde el rendimiento de la vivienda en alquiler ha sido un gran impulso de inversión.
«La demanda de vivienda por parte de los inversores se podría reducir, especialmente porque los rendimientos a largo plazo ofrecen ahora una mayor rentabilidad», apunta el informe, que también analiza el comportamiento de los costes de construcción en los principales mercados europeos. España tiene los costes más elevados, casi cuatro puntos por encima de la inflación. Otros países como Bélgica, Alemania o Suecia también registran cifras elevadas por encima de la media de la eurozona.
El análisis de S&P también recoge el impacto que puede generar en la demanda de vivienda la llegada de millones de desplazados por la guerra entre Rusia y Ucrania. Hasta junio, se calcula que unos 5,5 millones de ucranianos dejaron su país, según los datos del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Refugiados (Acnur) citados por S&P Global Ratings. Aunque la mayoría huye a países cercanos, también se contabilizan ya cifras importantes en otros países. Hay cerca de 860.000 ucranianos en Alemania, 140.000 en Italia y unos 120.000 en España. La agencia de calificación señala que cuanto más dure el conflicto, más refugiados llegarán a otras ciudades europeas «sumando demanda a la vivienda».
Tendencias por mercados
Aunque el precio de la vivienda se desacelerará en el conjunto de los países europeos analizados, cabe recordar que cada mercado tiene sus peculiaridades, lo que influirá en el ritmo de variación. En el caso de Alemania, los expertos estiman una subida de precios del 8% este año y del 4,5% en 2025. Allí tendrá especial impacto la normativa sobre eficiencia energética, que encarecerá la construcción o la renovación de inmuebles. Además, es probable que se reduzca la brecha entre las grandes ciudades y el resto del país.
En Francia, el alza de precios será del 4,5% en 2022 y del 3% en 2025. La vivienda se ha encarecido mucho más rápido fuera de París debido al auge del teletrabajo y a las nuevas preferencias de los usuarios, que tras la pandemia buscan casas con más luz y espacios más amplios. En cuanto a Italia, la vivienda subirá un 2,2% a cierre de este ejercicio y un 1,5% tres años después. La fuerte recuperación del mercado laboral italiano está apuntalando la demanda inmobiliaria, aunque el informe también incide en que las condicionantes demográficos seguirán siendo un «lastre» para la demanda de vivienda a largo plazo.
En Portugal, los inmuebles subirán un 8,5% este año en curso, y un 4% en 2025. La vivienda se encareció un 11,6% el año pasado debido a que la oferta era insuficiente para absorber la demanda, a pesar del aumento de la actividad constructora. Los expertos ponen el foco en Lisboa y en las ciudades más turísticas. Es allí donde se están produciendo las subidas de precios más notables. La demanda de compra está liderada por inversores que quieren adquirir una casa para después ponerla en el mercado del alquiler y por inversores extranjeros.
El análisis de S&P Global Ratings señala que la desaceleración de precios será especialmente pronunciada en Reino Unido y Suecia. De hecho, en ambos países se espera para el próximo año descensos del 1,3% y 0,8%, respectivamente.
Subida récord
La última radiografía elaborada por Eurostat confirma el boom que están experimentado los precios de la vivienda en la zona euro. Subieron un 9,8% interanual en el primer trimestre del año, lo que supone el mayor encarecimiento anual de las casas desde que la oficina estadística comenzó a recopilar datos en 2005. En términos trimestrales, las viviendas se encarecieron un 1,7%, dos décimas menos que en los tres meses anteriores. Todos los Estados miembros sobre los que se dispone de datos mostraron alzas anuales, y en diecisiete de ellos el incremento superó el 10%.
Las subidas más intensas se produjeron en Chequia (24,7%), Estonia (21%) y Hungría (20,6%), mientras que los aumentos más suaves tuvieron lugar en Chipre (1,1%), Finlandia (4,3%) e Italia (4,6%). En el caso de España, el alza de precios fue del 8,5%, frente al 6,3% del último trimestre de 2021, lo que representa el mayor ritmo de encarecimiento de la vivienda desde el tercer trimestre de 2007, antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Pese al importante rally de precios, nuestro país sigue por debajo de la media europea, al igual que Francia (7,1%), Dinamarca (6,7%) o Bélgica (6,4%).
El valor de las casas también aumentó en todos los Estados miembros en comparación con el trimestre anterior. Estonia (7,1%), Hungría (6,7%) y Bulgaria (5,2%) lideraron el ranking de subidas, mientras que los avances más modestos tuvieron lugar en Malta (0,4%), Chipre (0,5%) y Alemania (0,8%). En España, la vivienda subió un 2,6% desde el 1,2% del cuarto trimestre de 2021, lo que supone el mayor alza trimestral desde el periodo de abril a junio de 2018.
